TẠI SAO NHÀ CHUNG CƯ PHẢI CẦN CÓ ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH ?

TẠI SAO NHÀ CHUNG CƯ PHẢI CẦN CÓ ĐƠN VỊ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ?

Cơ sở pháp lý:

• Luật Nhà ở 2014 (Căn cứ điều 10 Luật nhà ở 2014)
• Thông tư 02/2016/TT-BXD
• Thông tư 28/2016/TT-BXD
• Thông tư 06/2019/TT-BXD

Nội dung kiến thức:

• Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc gì?

Căn cứ khoản 1 Điều 10 Thông tư 02/2016/TT-BXD thì hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:

1.    a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
2.    b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
3.    c) Các công việc khác có liên quan.

• Nhà chung cư có nhất thiết phải có đơn vị quản lý vận hành không?

Căn cứ khoản 1 Điều 105 Luật nhà ở 2014 thì:

1.    a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;
2.    b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

Như vậy, trường hợp nhà chung cư có thang máy thì tất cả các công việc quy định tại Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư (theo khoản 2 Điều 10 Thông tư 02/2016/TT-BXD).

• Yêu cầu đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

Căn cứ khoản 2 Điều 10 Luật nhà ở 2014:

“Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:

1.    a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
2.    b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
3.    c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.”

Dịch vụ quản lý vận hành chung cư:

Quản lý vận hành chung cư không hề đơn giản chút nào. Chính vì thế, hiện nay muốn tìm kiếm một dịch vụ quản lý vận hành chung cư phù hợp để đáp ứng nhu cầu cần hết sức cẩn thận. Hưng Phúc Thịnh sẽ cùng bạn tìm hiểu và nắm rõ hơn các thông tin về dịch vụ quản lý và vận hành tòa nhà chung cư như thế nào.

Quản lý và điều hành các công việc hàng ngày trong một chung cư là vấn đề khá phức tạp và quan trọng mà hầu hết các chủ đầu tư và ban quản trị của tòa nhà chung cư luôn quan tâm. Muốn quản lý hiệu quả cần phải có kế hoạch, quy trình quản lý vận hành một cách chi tiết cụ thể.

Chung cư là nơi sinh sống của hàng trăm hộ dân. Vì thế quản lý chung cư là việc quản lý mọi hoạt động liên quan tới tòa nhà chung cư từ các công trình xây dựng cho tới các hệ thống kỹ thuật ảnh hưởng tới sinh hoạt đời sống của cư dân tại đó. Việc quản lý nhằm đảm bảo mọi hoạt động diễn ra thuận lợi, chẳng hạn điện nước, mạng internet, hệ thống thang máy, camera giám sát hay dịch vụ vệ sinh,… phải được cung cấp đầy đủ.

Số lượng người tại chung cư rất lớn nên việc quản lý và vận hành cần phải có một đội ngũ có đầy đủ chứng chỉ theo quy định của pháp luật và kinh nghiệm mới đảm bảo hiệu quả.

Quy trình dịch vụ vận hành hệ thống kỹ thuật

• Đội ngũ cán bộ, công nhân viên của Hưng Phúc Thịnh luôn kiểm tra, khảo sát toàn bộ các hệ thống kỹ thuật, an ninh của tòa nhà mỗi ngày một lượt.
• Tiến hành đánh giá thực trạng vận hành của hệ thống sau khi khảo sát.
• Đưa ra tiêu chí an toàn để vận hành các hệ thống kỹ thuật.
• Đề xuất phương án giải quyết khi các hệ thống kỹ thuật có sự cố phát sinh.

Quy trình dịch vụ an ninh, dịch vụ bảo vệ tòa nhà

• Khảo sát thực địa tòa nhà để đánh giá các mức độ về an ninh trật tự, an toàn xã hội trong khuôn viên tòa nhà.
• Tiến hành khảo sát tình hình an ninh chi tiết trong khu vực tòa nhà tọa lạc.
• Đề xuất phương án phân bổ tăng cường đội ngũ nhân viên bảo vệ ở vị các trí quan trọng.
• Xây dựng và lập ra quy trình phương án làm việc cụ thể cho các vị trí bảo vệ riêng ở trong tòa nhà.
• Lên phương án kết hợp với các bộ phận hỗ trợ lúc khẩn cấp, cơ quan công an khu vực.

Quy trình dịch vụ vệ sinh tòa nhà

• Thực hiện khảo sát thực tế vấn đề vệ sinh hiện tại trong tòa nhà.
• Đánh giá tình trạng hiện tại sau khảo sát thực tế vấn đề vệ sinh từng khu vực.
• Lên kế hoạch và quy trình triển khai công việc tại từng vị trí, khu vực cụ thể.
• Trồng mới, chăm sóc, cắt tỉa cây cảnh, cây xanh tạo cảnh quan môi trường xanh sạch đẹp xung quanh tòa nhà.
• Cái thiện, nâng cao chất lượng sống trong sạch, lành mạnh cho bà con cư dân trong khu dân cư.

Quản lý tài chính tại tòa nhà

• Tiến hành xây dựng thu chi tài chính của tòa nhà hợp lý nhất.
• Xây dựng quy trình về việc thu, chi quỹ tiền mặt hiện tại của ban quản trị, ban quản lý.
• Tiến hành lên kế hoạch và xây dựng quy trình báo cáo thu chi thường xuyên và định kỳ một cách minh bạch, rõ ràng và khoa học.
• Xây dựng phương án kết hợp với các bộ phận khác của tòa nhà.

Quy trình quản lý nhân sự

• Thực hiện kế hoạch tuyển dụng nhân sự cho ban quản lý.
• Tiến hành đào tạo nhân sự trong tòa nhà với các chuyên môn và nghiệp vụ cần thiết.
• Tiến hành xây dựng chế độ quản lý và phân bổ đội ngũ nhân sự phù hợp cho các công việc của tòa nhà.

Quy trình quản lý khách hàng

• Thực hiện tiếp nhận và giải đáp thắc mắc hoặc khiếu nại từ phía khách hàng.
• Khách hàng đến làm việc tại tòa nhà sẽ có quy trình đón tiếp và hướng dẫn cụ thể khi có nhu cầu.
• Thực hiện kết hợp với bộ phận bảo vệ trong tòa nhà nhằm bảo đảm tuyệt đối sự an toàn cho tòa nhà.

Cần có sự tham gia của các cấp chính quyền địa phương.

Cần có sự tham gia của các cấp chính quyền địa phương để đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ và trách nhiệm của người dân sinh sống tại chung cư. Việc quản lý vận hành muốn hiệu quả phải đặt ra các nguyên tắc hợp lý và khoa học một cách tương xứng để đảm bảo việc phục vụ nhu cầu cho các chủ sở hữu.

Việc vận hành và quản lý chung cư cần có sự giám sát, kiểm tra và hướng dẫn từ phía chính quyền địa phương. Việc này sẽ đảm bảo giải quyết các tranh chấp khi phát sinh, kiện tụng sẽ rõ ràng hơn, dễ giải quyết. Đồng thời là cầu nối từ ban quản lý chung cư cho tới các cư dân đều hiểu rõ về quyền hạn và trách nhiệm của mình để chung tay xây dựng nếp sống văn hóa vui tươi, lành mạnh trong cộng đồng chung cư.